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建設プロジェクトのCM業務内容について［後編］

建設プロジェクトのCM業務内容について［後編］ 私達、阪急CMは、建設プロジェクトのベストパートナーとして、発注者の側にたち、蓄積されたデータベース、人的支援、専門技術者による建設マネジメントノウハウをもって、建設プロジェクトを推進していきます。前編の設計段階に続き、後編では工事段階のCM業務内容について触れていきます。 ［工事監理監修］設計者の工事監理業務の妥当性確認と現場進捗・変更管理を確認 工事段階において、発注者様のお悩みにどのようなものがあり、私達阪急CMが行う工事監理監修の内容にどのようなものがあるのかみていきましょう。 ［工事着手時］コミュニケーション円滑化の支援 ・工事段階においても、本体工事以外に、設備、システムや、家具、什器など発注者様が直接実施される専門工事業者や、その他別途工事の関係者などの沢山のプロジェクト関係者が発生します。関係各社とのコミュニケーションを円滑化し、最適なプロジェクト進行を支援します。 ［工事中］工事監理業務の妥当性を把握しながら進捗確認 ・工事監理者が適切に業務を履行しているかの確認を行います。・定例会議等の参加により、工程進捗管理を実施します。・発注者要望や、施工上の課題による設計・工法等変更に対する精査・確認・指導を実施します。・工事費変更が生じる場合には、その妥当性確認と、金額査定を実施します。・品質確保上注意を要する工種があり、発注者が求める場合には、該当箇所についての施工計画書や現場確認を実施します。 ［工事完了時］発注者目線での現場確認 ・発注者目線で完了検査への立ち会いを実施し、品質や安全性、使い勝手上の不具合の有無などを確認します。・施工者や工事監理者の完了時書類についての確認を実施します。 よくある質問（工事段階CM業務） Q：工事監理者に工事段階の確認を任せてはいけないのですか？ A：特に設計施工一括発注（DB方式）の際は、工事監理の妥当性確認のため、CMRによる工事監理監修をお勧めします。 　工事監理者は建築士法に定められた「工事を設計図書と照合し、それが設計図書通りに実施されているか否か」を確認する客観性と、図面だけでは伝わりきらない内容を施工者に伝える役割が求められます。そのため一般的には設計者が兼務、あるいは客観性を高めるための第三者監理という手法がとられることもあります。 　特にDB方式を用いる場合は、設計者・工事監理者・施工者をすべて一企業や組織が請け負う形となり、工事監理者の客観性が担保できない懸念があります。これを防ぐため、CMRによる工事監理監修を入れ、妥当性を確認することが品質確保上有効です。また工事段階の設計変更は、工事監理者による設計者や施工者との調整が重要ですが、その動きをCMRが支援することもあります。 おわりに：CMRはプロジェクトのスキマを埋める「ピース」 　阪急CMのメンバーは、過去に発注者・設計者・工事監理者・施工者の立場で様々な経験・実績を有しています。このため、発注者の意図を適切にくみ取り、専門性を付加しながら関係者と同じ目線で情報伝達したり、対話する能力に長けています。 　また、プロジェクト関係者各々の業務の仕方の傾向、実際の担当者のスキルや人間性による得意・不得意分野なども把握できるため、プロジェクトのどこに、確認検討が不十分な「課題＝スキマ」が空いているか都度察知することが出来ます。 　「スキマ」を見つけた場合には、それを検討するべき対象に対して、確認を促します。ときに早急な解決が必要な場合には具体の検討に踏み込んで素案をつくったり、プロジェクト関係者間の調整を行ったり、各々の立場を理解しながら、プロジェクト推進支援を行います。 CMRはプロジェクト関係者の一時的なフォロー役となり、発注者のために全体をとりまとめる万能のピースなのです。 御精読ありがとうございました！ ー　Thank you for your reading!　－本ページ下の　RELATED ARTICLE　(関連記事)　もぜひご覧ください。お問い合わせ、是非お待ちしております！☞　CONTACT

2023.08.10

建設プロジェクトのCM業務内容について［前編］

はじめに CM業務についてご説明の際、まずは「阪急CMは建設プロジェクトのベストパートナーとして、発注者の側にたち、蓄積されたデータベース、人的支援、専門技術者による建設マネジメントノウハウをもって、建設プロジェクトを推進致します。」とお話します。 その際、発注者様からは、それが具体的に何であるのか、ご質問を受けることがございます。今回のブログでは、その中でもよく話題になる「設計段階・工事段階にCMR(※)がプロジェクト関係者に対して何をマネジメントするのか」というご質問について、具体的な事例を交えてお伝えします。 ※CMR：コンストラクション・マネジメント会社のこと 前提：最適なプロジェクト関係者選びが成功のカギ プロジェクトの特徴にみあう、適切な設計者・工事監理者・施工者等のプロジェクト関係者（以下プロジェクト関係者）を選定することが、本来一番大切です。 CMRはプロジェクトの建物規模・工期・コスト・用途・特性・施工性等を鑑みて、プロジェクト関係者をどのフェーズで、どんな風に決めていくか、発注方式を検討します。従来型の設計施工分離だけではなく、DB方式(※)や、ECI方式(※)など、多様な方式を検討の上、最善策を提案します。また発注に必要な与条件整理を行います。併せて「どんなプロジェクト関係者を希望するか」資格要件を定め、プロポーザル、コンペ、総合評価、入札等の選定方式を検討致します。また審査基準づくりなども支援致します。一方で、CMRの参画時には既にプロジェクト関係者が決定しているケースも多々あります。このような場合でもその後の対応にて、発注者の思いを伝える役割をCMRは担っていきます。 ※DB方式：デザインビルド方式／※ECI方式：アーリーコントラクターインボルブメント方式 ［設計監修］発注者要望反映確認と内容最適化の支援 それでは、設計段階において、発注者様のお悩みにどのようなものがあり、私達阪急CMが行う設計監修の内容にどのようなものがあるのか、具体的にみていきましょう。 ［設計開始時］経緯や与条件整理、課題検討主体把握をリード ・設計者が業務着手するにあたり、これまでの経緯や設計の与条件に関する資料説明を実施します。併せて今後整理する必要がある条件などを明示し、適切な業務委託を支援します。 ・プロジェクト関係者が多い場合は、各々の立場や役割を整理して提示し、検討主体となるメンバーを把握の上、進捗確認を行います。 ［設計中］要望やその意図、優先順位を設計者に適切に伝達 ・設計者の提案・資料の内容が発注者要望を反映しているか、計画内容・工期・コスト・品質等の面から確認を実施し、逐次報告・助言等を実施します。図面や検討資料など、内容によっては技術的・専門的であるゆえ、発注者様に代わりその読み込みを支援します。 ・設計図が出来上がった段階で、施工者発注や施工に向けて必要な情報が表現されているかの確認を実施します。 ［概算工事費の妥当性検証］スムーズな工事発注に向けてのコスト調整を実施 ・設計図に基づく概算工事費の妥当性を確認します。特にDB方式などを採用し、設計者と施工者が同じ企業の場合や、工事契約が設計時から交わされている場合などは、その妥当性をCMRのような第三者が確認することが、発注者様の企業内外での「説明責任（アカウンタビリティ）」の確保に有効です。 ・当初予算から超過している場合には、超過要因を分析するとともに、可能な限りのVE（バリューエンジニアリング）提案を実施します。 よくある質問（設計段階CM業務） Q：設計者に発注者要望反映を任せてはいけないのですか？ A：発注者側の立場で、客観的に設計内容を理解・説明できる者（CMR）の重要性が増しています。 　設計者は設計与条件に沿って、法規制等に準拠しながら建物内外のデザインを行う者です。発注者と設計者のやりとりが円滑で、適切な図面反映と、発注者への内容説明が十分行われていれば、CMRの関わりは限定的なものとなるでしょう。 　しかし阪急CMにご相談を頂く発注者の多くは、設計者とのやりとりが専門的な内容も含むため、「うまくいかなかった」経験をお持ちです。これを防ぐために、CMRは適切なタイミングで発注者要望を代理者として設計者に理解しやすい形で伝え、反映されたものを確認・報告する支援を行います。 　近年では建築設計を取り巻く環境が複雑化し、設計者は検討が必要な事項が大幅に増えています。CMRの支援は、発注者はもちろん設計者の負担も減らし、より良い設計に注力できる環境づくりに寄与します。 次回：［後編］工事段階のCM業務について 後編では客観性と調整力が求められる工事監理監修にCMRを入れることがなぜ有効なのかご説明いたします。本ページ下の　RELATED ARTICLE　(関連記事)　もぜひご覧ください。  

2023.07.28

「わが街のホール」づくり の"カナメ"

　劇場や集会場などのいわゆる「ホール」と呼ばれる施設を街に整備する場合、他の用途以上に多くの専門家をプロジェクトに関与してもらう必要があるということをご存知でしょうか？皆様がお住いの「わが街」にふさわしいホールづくりとはどのようなものか？愛着を持たれるホールをつくるための秘訣を、プロジェクトマネジメントの側面からふれてまいります。 魅力あるホールづくりに必要な『個性』とは？ どのような「売り」を持ったホールにするか？ 　まず考えなければならないのは、そのホールがどういう特徴を持ち、何を「売り」にするのか、ということです。様々なイベントに使えるようにすることはもちろん重要ですが、だからと言って無個性なホールをつくっては、どこにでもあるホールとなってしまいます。街のシンボルの一つとなるホールが、何か一つでも、他のホールと違ったきらりと光る魅力を持っておくことが重要となります。「オーケストラによる生音の響きが自慢」、「臨場感あふれる演劇ならばこのホール」、「可動席を収納すれば体育館としても利用可能」、など他の施設との差別化を図ることで、周辺地域だけでなく隣接する地域からも利用する方が増え、周辺地域とっても重要なホールへとなっていきます。 PHOTO：写真提供 養父市様（YBファブ：映像音響調整室） 劇場コンサルと言われる専門家の協力を得ましょう 　そのためには、まずはホールコンサル、劇場コンサルと言われる専門家の協力を得ることをお勧めします。どのような特徴を持たせるべきか、どのようにしてその特徴を実現するのか、その費用はどのくらいになるのか、など専門家の知見を参考にしながら決定する必要があります。　次に、そのホールを誰に設計依頼し、工事はどこに依頼するのか？映像音響設備は誰に相談し、どこに発注するのか？舞台設備は？家具や備品は？検討すべきことは多岐にわたります。 最適なチームづくりにむけて 専門家集団によるスペシャリストチームを組む 　ホールの設計や工事は難易度が高く、設計会社・施工会社であっても全てに対応できるわけではありません。ホールの各種設備については、専門の会社が複数あり、それぞれの知見を結集する必要があります。これらの特徴を踏まえ、それに適した適切な専門会社を選ぶことがまず先決です。さらに、設計や工事、各種設備は密接に関連しています。バラバラに検討していては、ちぐはぐな計画になってしまい、手戻りや「こんなはずではなかった」ということも多くなってしまいます。これらの様々な各分野の専門家を有機的に連携させることが、ホール建設プロジェクトにおいて、成功の鍵を握ると言っても過言ではありません。チームをまとめあげるプロジェクトマネジャーが必要なのです。 「わが街」の市民の皆様の参加も欠かせない 　そして「わが街のホール」として市民の皆さんに愛着を持っていただくためには、市民の皆さんからのご意見をしっかりと反映させることも、重要です。ご意見を聴く会を開いたり、ホールの間取りや設備、使い方についてのワークショップを開いたり、様々なかたちで市民の皆さんのご意見や感想を頂き、必要な内容を設計や工事にしっかりと反映させていくことで、より街に根差したホールとしての位置づけが作られます。その場合、どういうテーマでワークショップを開けばよいのか、そのファシリテーションはどうするのか、いつの段階で開催するのが適切なのか、などについても検討することが増えてきます。 PHOTO：市民ワークショップ（撮影：阪急CM） 　以上のように、ホールというのは他の用途の建物以上に、多くの分野の専門家の意見を適切に取りまとめながら計画を進める必要があり、さらには市民の方々ともコミュニケーションを取りながら、よりその街に、根差したホールとなるよう工夫を凝らすことが重要となります。それらのプロセスの積み重ねによって、より街に愛され、誇りとなるホールが作られるわけです。 多くの専門家をまとめあげるプロジェクトの"カナメ" 　多種多様な専門家と協働し、プロジェクトをとりめまるマネージャーには、多様な意見をバランスよく調整する能力が求められます。それらの専門家とやり取りするためには、ホール建設に関する知見はもちろん、マーケティングや設計、工事や各種設備、ワークショップのファシリテーションなどの幅広い知識や経験が欠かせません。そういった難易度の高いホール建設プロジェクトは、地方自治体様にとっては、非常に大きな負担と不安が伴うプロジェクトとなります。ですので、多分野の知見を持ち、多くの専門家や市民の意見を調整したうえで、しっかりと事業を推進することに長けたプロジェクトマネジャーの採用こそが、最終的にプロジェクトの成否をわけていくといっても過言ではありません。私達阪急CMは、プロジェクトマネジャーとして、お客様のプロジェクトの成功に向け貢献いたします。   いかがでしたでしょうか。「わが街のホール」づくりに最適なプロジェクトパートナーをお探しの場合は、まずは阪急CMまでお問合せください。また、阪急CMがプロジェクトマネジメント業務を実施いたしました兵庫県養父市の「やぶ市民交流広場 YB ファブ」（☜ CLICK）についても、御覧いただければ幸いです！　御精読ありがとうございました。　　ー　Thank you for your reading!　－

2022.04.22

物流施設におけるCM方式の導入について

はじめに 　近年、物流施設は既存施設の老朽化や都市圏郊外への高速道路網の整備による沿道立地により、施設の大型化・効率化・高機能化を求められています。またネット通販市場が活況であることから、増加の傾向にあります。 　弊社でも物流施設のCM業務を多くご用命頂き、大手不動産デベロッパー発注案件や海外案件の実例もございます。筆者担当案件としては、「ビル型」BTS（専用倉庫）で冷凍冷蔵倉庫＋ドライ倉庫機能、また「スロープ型」のマルチテナント倉庫の一棟借り（1テナント）対応など多様化したものもございます。今回は物流施設建設のCM業務に関し、基本的なアドバイザリー事例を交えてご説明致します。 物流施設におけるCM業務フロー 　阪急CMは、プロジェクトのあらゆるフェーズより参画することが可能ですし、フェーズ毎にスポット的にご支援することも可能です。ただ、以下図表のA印で示す「基本計画より前」に導入頂くのが最も効果的だと考えています。物流倉庫では、基本計画フェーズで設計施工者（ゼネコン）の選定を行うケースが多いため、発注者と阪急CMでボリュームプランと仕様書を策定した後にゼネコン選定を行う手順が合理的な進め方と考えます。 　当初より設計と施工をゼネコン1社に託してしまうと、要求品質の変更や増減コストの舵取りがゼネコン主導となってしまう恐れがあるからです。主役は発注者であり、そのサポートを行うのが我々コンストラクション・マネジャーの役目となります。　マルチまたはBTS倉庫の選定は、遅くとも基本設計開始前（B印）に決める必要があります。テナントリーシングには、阪急阪神ホールディングスのグループ力をご活用頂くことも可能です。 実際のアドバイザリー業務（事例） 配置計画やスパン計画 　片面バースの計画の場合、以下のような逆U字の物の流れとなります。バースにどの大きさの車が何台止まるかもスパン決めでは重要です。40ftトレーラー（45ftも視野に入れ）対応として計画します。 倉庫のラック配置と充填効率 　11×11mスパンのラックレイアウトが以下の図になります。フォークリフト通路幅3mをとり、防火区画面積1500m2以下を考慮しますと、充填効率は上がります。坪貸し賃料だけでなく「パレット当たりの賃料」との言い方でテナントとの交渉に使えると考えます。 庫内照明 　倉庫照明標準はLED仕様で200lxが一般的です。照明器具の吊り方は、床躯体への打込配線がひび割れ防止の観点より敬遠され、さらに改修時の自由度を高めるため、メッセンジャー方式を採用するケースが増えています。庇下等は風の影響があるのでレースウエイ方式を推奨しています。 アメニティの向上 働く方々の環境も重視するのが近年の傾向です 　荷物やトラックが主役の倉庫ですが、最近はピッキング等、倉庫で働く人の作業環境の向上が求められる傾向も多くなってきました。庫内の空調や休憩所をはじめ、食堂や売店、保育所などの設置を行う事例も増えてきています。 阪急CMは総合的な視点に立ち皆様のプロジェクトをサポートして参いります 　　御精読ありがとうございました。　　ー　Thank you for your reading!　－

2020.08.21

Wedge 2020年4月号掲載 - Advertisement from Hankyu CM -

こんなお悩みありませんか？ 建設プロジェクトの経験が無い 建設プロジェクトがうまく進んでいない 工事の発注方法がわからない 工事施工者の見積り金額が適正価格かわからない 発注プロセスの透明化を確保したい 設計内容を適正化しコストダウンを図りたい 工事が適切に進んでいるか不安・・・・ 建設工事のお悩み事はどんなことでもご相談をお受けします。 　企画中・実施中の建設プロジェクトに対して、工事費が予算を超過していたり、設計や工事の品質確保が検証できないなど、悩みごと・不安なこと・納得がいかないことはありませんか。もしそのままプロジェクトが進んでしまうと、後々「こうしておけばよかった」など後悔が残る結果になるかもしれません。プロジェクトを確実に成功へと導くため、阪急電鉄が都市開発で培ってきた100年を超えるノウハウを、是非皆様の建設プロジェクトに取り入れてみてください。新規のプロジェクトだけではなく、進行中のプロジェクトや建設完了後の疑問点、また、数千万円台の改修工事から数億～数百億の新築工事まで、建設に関する内容であればどんな内容でもご相談をお受けします。 建設業界における"CM"をご存知ですか？ 　CMと聞くと普通コマーシャルなどの宣伝媒体のことと思われる方も多いと思いますが、我々が紹介するCMは建設プロジェクトのマネジメント方式として海外で多く取り入れられている「コンストラクション・マネジメント方式(CM方式)」のことを指します。通常の建設プロジェクトとCM方式の大きく異なる部分は、コンストラクションマネジャー(CMr)が、発注者の代理として、｢設計者｣や｢施工者｣とは異なる発注者側の立場から建設プロジェクトを適切にマネジメントするところにあります。お客様が抱えるさまざまな不安や疑問を解消しながら、コスト・スケジュール・品質などの最適化を図ることが可能となります。 CMrによる発注者の支援とは？ 　近年の建設プロジェクトでは、大型化・複雑化・多様化する傾向に加え、同時期に複数のプロジェクトが進行する場合も増えています。このような状況では発注者側の負担が増大し、的確な判断、調整を満足に行えない状況に陥ります。そこで登場するのが、我々CMr（コンストラクション・マネジャー）です。建設プロジェクト支援のスペシャリストである我々の介入により問題点や疑問点を改善し、プロジェクトを確実な成功へと導いていきます。 阪急CMとはどんな会社？ 業界のパイオニアにして真の発注者系CM会社です！ 　阪急コンストラクション・マネジメント(阪急CM)は、日本で初めてのCM専業会社として1996年7月に設立されました。阪急電鉄株式会社の100%子会社として建設マネジメントノウハウを継承するとともに、設立以来20年以上にわたり8000件以上に及ぶ発注者様の建設プロジェクトを支援して参りました。業界においてはパイオニア的な存在といえ、真の発注者系CM専業会社として多種多様なサポートをクライアント様へご提供しております。 阪急CMのプロジェクト支援について 　阪急CMが実施するプロジェクト支援は、特に導入効果の高い企画段階からであっても、あるいは設計や工事の段階からであっても、どの段階からでも導入可能です。どのような状況でも我々阪急CMはプロジェクトを的確に把握し、ベストなパフォーマンスをもって皆様のプロジェクトを強力にバックアップしていきます。 企画構想段階からのご支援がもっとも効果的です。 建設プロジェクトの工事費は、実はプロジェクト初期の企画構想段階の計画により、ほぼ決定してしまうといっても過言ではありません。着工直前にCM方式を導入した場合でも効果は見込めますが、工事費査定による価格交渉が主体となるため、調整できる範囲が限られ、結果として予算超過により諦めなければならないことが溢れたり、計画を中断する必要などが出てくる可能性があります。 　近年、阪急CMではプロジェクトで最も重要な、この企画構想段階から発注者を支援することに力をいれています。皆様の要望が、ふと思いついたような、まだ形にならない段階からであっても、ご相談をお受けし、要求内容を細かく精査、予算・工期両面において実現可能な最適案の策定から支援させて頂くケースが増えています。 阪急CMが選ばれる理由 その特徴はコストマネジメント能力にあります。 　阪急CMが最も得意としているのは業務全体の4割以上を占めるコストマネジメントです。阪急電鉄をはじめとした阪急阪神東宝グループの案件に加え、グループ外のお客様が所有している様々な用途建物において、毎年膨大な数のコストマネジメントを実施しています。この膨大なコストデータを効果的に活用し、阪急CMが参画する前と参画した後においては、平均すると10%程度の建設工事費削減効果が実績値としてあらわれています。 多くの発注者様から高い評価をいただいております。 　阪急CMが行う多種多様な発注者支援業務がもたらす効果については、数多くのお客様から非常に高い評価をいただいており、これまでにご採用いただいたお客様からのリピート受注や他のお客様への御紹介による受注も増え続けています。これは阪急電鉄のDNAを受け継いだ阪急CMの長年培ってきた豊富なノウハウと、発注者のプロジェクト成功を第一に考え支援する手腕により、多くの建設プロジェクトを成功へと導いてこれたからこそだといえます。 ご検討中のプロジェクトがあれば、是非ご気軽にお問い合わせください！ https://www.hankyu-cm.jp/contact/form.html 御精読ありがとうございました。　　ー　Thank you for your reading!　－　本ブログはJR東海グループが発行する「Wedge」2020年4月号に掲載された阪急CM 広告「失敗しないための方法 ご存知ですか？-あらゆる建設プロジェクトを強力にサポート-」を再編集したものです。お問い合わせ、お待ちしております。  

2020.03.24